Energie & Wohnen 2026: Auf diese Änderungen sollten sich Eigentümer und Mieter einstellen

Im Jahr 2026 kommen verschiedene Neuerungen auf Immobilieneigentümer, aber auch auf Mieter zu. Neue gesetzliche Vorgaben, steigende Kosten und angepasste Regelungen prägen die Entwicklungen. Nachfolgend beleuchten wir ausgewählte Änderungen in den Sektoren Energie und Gebäude.

Steigende Heizkosten bei Gas und Öl

Seit dem 1.1.2026 hat sich die CO₂-Abgabe von 55 auf bis zu 65 Euro pro Tonne CO₂ erhöht. Betroffen sind vor allem fossile Brennstoffe wie Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas. Da die Gasversorger und Heizöllieferanten die erhöhten Kosten der CO₂-Bepreisung in der Regel an die Kunden weitergeben, dürften die Heizkosten steigen. Diese Erhöhung von maximal 10 Euro bedeutet eine weitere Preissteigerung von bis zu 3 Cent pro Liter Heizöl und bis zu 0,2 Cent pro kWh Erdgas.
Laut Verbraucherzentrale NRW verteuert sich Gas aufgrund der CO₂-Abgabe um insgesamt bis zu 1,55 Cent pro kWh, bei Heizöl sind es insgesamt bis zu 20,70 Cent pro Liter. Bei einem jährlichen Verbrauch von z. B. 20.000 Kilowattstunden Gas bzw. 2.000 Liter Heizöl können in einem wenig sanierten Einfamilienhaus die Zusatzkosten zwischen 263 und 311 Euro zwischen 349 und 412 Euro im Jahr betragen.
Hinweis: In Mietwohngebäuden werden die zusätzlichen CO₂-Kosten anteilig zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. Die genaue Verteilung hängt dabei vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Auf dieser Webseite des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) finden Sie alle wichtigen Infos.

Gas: Speicherumlage entfällt, Netzentgelte steigen

Entfallen ist seit dem 1.1.2026 die Gasspeicherumlage, die im Krisenjahr 2022 von der Bundesregierung eingeführt wurde, um die Kosten für das Befüllen von Gasspeichern in Deutschland zu decken. Zuletzt betrug die Gasspeicherumlage 0,289 Cent pro kWh (netto). Die Einsparung hängt vom individuellen Verbrauch und von der Beschaffenheit des Wohngebäudes ab.
Beispiel: Bei einem Gasverbrauch von 20.000 kWh pro Jahr gibt es eine Entlastung von knapp 58 Euro (netto).
Andererseits rechnen Expertenprognosen deutschlandweit mit einer Erhöhung der sogenannten Netzentgelte, also den Gebühren für die Nutzung und Wartung der Erdgasleitungen, um etwa 10 bis 12 Prozent. Zur Einordnung: Der Anteil der Netzentgelte am Gasgesamtpreises liegt bei etwa 10 bis 20 Prozent.

Netzentgelte für Strom sinken

Im Unterschied zu den Netzentgelten bei Gas könnten die für Strom in 2026 sinken. Der Bund stellt dafür einen Zuschuss von 6,5 Milliarden Euro bereits. Im bundesweiten Schnitt könnten Verbraucher rund 1,52 Cent pro kWh (brutto) sparen. Allerdings sind die Stromversorger nicht verpflichtet, die Senkung der Netzentgelte direkt weiterzugeben. Zudem dürfte es regionale Unterschiede geben.
Tipp: Es lohnt sich somit, die Strompreise für seine Region regelmäßig zu vergleichen. Eine allgemeine Übersicht bieten Vergleichsportale für Stromtarife an, wie z. B. Strom-Report.

Aus dem „Heizungsgesetz“ wird das „Gebäudemodernisierungsgesetz“

Mitte Dezember wurde im Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschlossen, das bislang gültige „Gebäudeenergiegesetz“ (GEG 2024), das auch als „Heizungsgesetz“ bezeichnet wird, zu reformieren – und in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GMG) umzubenennen. Das neue GMG soll technologieoffener, flexibler und einfacher ausgestaltet sein. Derzeit noch offen ist, ob es bei der Pflicht bleibt, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien für die Wärmeversorgung einzusetzen.
Wie geht es zeitlich weiter? Bis Ende Januar 2026 sollen das Wirtschafts- und das Bauministerium zusammen mit Fachpolitkern der Bundestagsfraktionen ein Eckpunktepapier erarbeiten. Auf dessen Basis will die Bundesregierung dann umgehend den Kabinettsentwurf erstellen und bis Ende Februar 2026 die GMG-Novelle beschließen.

Die EU-Gebäuderichtlinie fordert Sanierungspflichten

Geplant ist zudem, dass in das neue „Gebäudemodernisierungsgesetz“ auch die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) eingearbeitet werden. Denn diese Richtlinie muss bis spätestens Ende Mai 2026 von allen EU-Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. Darin wird u. a. gefordert, dass der Primärenergieverbrauch eines Gebäudes gesenkt werden muss. Dazu sollen die Mitgliedstaaten z. B. vorrangig die energetisch schlechtesten 43 Prozent des Gebäudebestands sanieren. Und für Neubauten soll das sogenannte Nullemissionsgebäude zum neuen Standard werden: ab 2028 für öffentliche und ab 2030 für private Gebäude.
Ob Deutschland die fristgerechte Umsetzung der EPBD 2024 gelingt, bleibt abzuwarten. Zumal im Koalitionsvertrag 2025 bereits angekündigt wurde, dass man die Spielräume bei der Umsetzung der EPBD ausschöpfen, und man sich in Brüssel für eine Verlängerung der Umsetzungsfristen einsetzen wolle.

Zukunft der Heizungsförderung ist unklar

Wie es mit der aktuellen KfW-Heizungsförderung weitergeht, ist derzeit offen. Ob und zu welchen Konditionen eine Heizungsmodernisierung künftig bezuschusst wird, dürfte im Rahmen der Erarbeitung des neuen „Gebäudemodernisierungsgesetzes“ mitberaten werden. Politisch diskutiert werden u. a. die komplette Abschaffung, eine Umstellung auf niedrigere Fördersätze sowie die Einführung einer Festbetragsförderung. Ein besonderer Ausgleich für sozial schwächere Eigentümergruppen ist ebenfalls im Gespräch.
Wichtig: Eine Änderung bei der Wärmepumpen-Förderung ist zum 1.1.2026 in Kraft getreten: Die Geräuschemissionen des Außengeräts von Luft-Wasser-Wärmepumpen müssen mindestens 10 Dezibel unter den Grenzwerten der EU-Ökodesign-Verordnung liegen. Diese Anforderung betrifft alle geförderten Wärmepumpen, die ab 2026 neu installiert werden – unabhängig vom Datum der Antragstellung.
Tipp: Wer aktuell die Anschaffung einer Wärmepumpe plant, sollte möglichst zeitnah einen Förderantrag stellen, so lange es noch möglich ist.

Förderprogramm zur Belebung des Wohnungsneubaus

Im Rahmen der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ wurde das KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (Kredit Nr. 297, 298) um die Förderstufe „Effizienzhaus 55 – Wohngebäude“ erweitert. Das Ziel der neuen, befristeten Förderstufe ist es, den Bau neuer Wohnungen in Deutschland zu stimulieren und bereits geplante und genehmigte, aber noch nicht begonnene Projekte voranzubringen. Zudem dürfen zur Wärmeerzeugung nur erneuerbaren Energien eingesetzt werden.
Die zinsverbilligten KfW-Kredite für Neubauten, die nur 55 Prozent der Energie eines Standardhauses benötigen, können seit dem 16.12.2025 beantragt werden – solange die Finanzmittel reichen. Die Bundesregierung hat dafür einmalig 800 Millionen Euro zur Verfügung gestellt.
Wichtig: Mit den Bauarbeiten darf erst ab dem Förderstart begonnen werden.

Förderzuschuss für barrierefreies Umbauen

Die Bundesregierung wird das KfW-Programm für altersgerechtes und barrierefreies Umbauen mit einem Volumen von 50 Millionen Euro neu zu starten. Voraussichtlich ab Frühjahr 2026 können private Eigentümer, Mieter sowie Vermieter dann Zuschüsse im Rahmen des KfW-Programms Nr.455-B „Barrierereduzierung – Investitionszuschuss“ beantragen. Der Zuschusssatz beträgt für Einzelmaßnahmen 10 Prozent der förderfähigen Investitionskosten bis maximal 25.000 Euro pro Wohneinheit und Antrag bzw. 12,5 Prozent bis maximal 50.000 Euro für den „Standard Altersgerechtes Haus“. Es empfiehlt sich, bei Interesse schnell zu handeln. Denn aufgrund des begrenzten Fördervolumens und bei einer zu erwartenden, hohen Nachfrage dürfte der Fördertopf rasch aufgebraucht sein.
Wichtig: Man kann nur dann einen Antrag stellen, wenn mit dem Vorhaben noch nicht begonnen wurde. Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Vorhabenbeginn.

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert

Die Bundesregierung hat die ursprünglich bis zum 31.12.2025 begrenzte Mietpreisbremse um weitere vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Die Regierungen der Bundesländer können somit weiterhin „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“, die sogenannte Gebietskulisse, bestimmen. In den dort festgelegten Städten und Gemeinden, in denen dann die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses (Neuvermietung) die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.
Tipp: Wer nachträglich feststellt, dass er eine höhere Miete bezahlt, kann rückwirkend eine Senkung sowie die Rückzahlung der überhöhten Beträge beim Vermieter geltend machen.

Erweiterte Solarpflicht

Eine bundesweite Solarpflicht gibt es zwar nicht. Doch manche Bundesländer haben bestehende Regelungen erweitert oder führen neue ein, insbesondere für Neubauten, Dachsanierungen und öffentliche Gebäude. So ist z. B. zum 1.1.2026 in Nordrhein-Westfalen die letzte Stufe der Solardachpflicht in Kraft getreten. Künftig müssen nun auch Dächer von Bestandsgebäuden bei einer grundlegenden Dachsanierung mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden.
Tipp: Eine kompakte Solarpflicht-Übersicht der Bundesländer bietet z. B. das Ökozentrum NRW an.

Foto: Jürgen Wendnagel generiert mit ChatGPT