Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat die Bundesregierung die Weichen bei der Wärmeerzeugerinstallation neu gestellt: Die bisherige 65-Prozent-Regel entfällt, Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig. Doch die neue Wahlfreiheit hat ihren Preis: Wer künftig auf fossile Energieträger setzt, muss zusätzliche Auflagen erfüllen und langfristig mit steigenden Betriebskosten rechnen.
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zugestimmt. Damit kann das GModG – vorbehaltlich der Verkündung im Bundesgesetzblatt – zum 1. November 2026 in Kraft treten. Im Vergleich zum Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG 2024) ändert sich der rechtliche Rahmen für den Heizungstausch grundlegend. So entfällt beispielsweise die umstrittene Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Stattdessen setzt das GModG künftig stärker auf Technologieoffenheit, wozu auch Gas- und Ölheizungen zählen – allerdings kombiniert mit schrittweise strengeren Anforderungen beim Einsatz fossiler Brennstoffe.
Die starre 65-Prozent-Regel entfällt
Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern ebenso wie für Vermieter bedeutet das neue GModG einen deutlichen Kurswechsel. Die 65-Prozent-Regel entfällt ebenso wie die enge Verknüpfung der Heizungsvorgaben mit der kommunalen Wärmeplanung. Viele Detail- und Sonderregelungen des bisherigen GEG werden vereinfacht oder entfallen vollständig, insbesondere für Mehrfamilienhäuser.
Der Einbau neuer Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ist grundsätzlich in Bestandsgebäuden und Neubauten zulässig. Allerdings knüpft das GModG ihre langfristige Nutzung an zusätzliche Klima- und Brennstoffauflagen. Dadurch rücken neben den Investitionskosten künftig vor allem die späteren Betriebs- und Brennstoffkosten stärker in den Mittelpunkt der Entscheidung.
Diese Heizsysteme sind künftig zulässig
Als mögliche Optionen für den Einsatz einer Heizungsanlage in Neubauten und Bestandsgebäuden nennt das GModG:
- Gas-, Heizöl- und Flüssiggas-Heizungen
- Elektro-Wärmepumpen
- Solarthermieanlagen
- Biomasse- und Wasserstoff-Heizungen
- Wärmepumpen-Hybridheizungen (in Kombination mit Gas-, Heizöl-, Flüssiggas- oder Biomasseheizungen)
- Solarthermie-Hybridheizungen (in Kombination mit Gas-, Heizöl-, Flüssiggas- oder Biomasseheizungen)
- Stromdirektheizungen
- Fern- und Nahwärmeanschlüsse
- Hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK)
- Andere innovative Heizungslösungen
Politisch bedeutet dies eine klare Abkehr vom bisherigen Steuerungsansatz des GEG 2024. Statt detaillierter Vorgaben setzt das GModG künftig stärker auf Technologieoffenheit und wirtschaftliche Lenkungsinstrumente. Gleichzeitig bleibt das Ziel bestehen, den Gebäudebestand schrittweise klimafreundlicher und unabhängiger von fossilen Energieträgern zu machen. Für Hauseigentümer bedeutet dies mehr Wahlfreiheit, aber auch mehr Eigenverantwortung. Neben den Anschaffungskosten sollten deshalb insbesondere die Entwicklung der Brennstoffpreise, der CO₂-Bepreisung sowie mögliche Veränderungen bei den Energieversorgungsnetzen bei der Heiztechnikwahl berücksichtigt werden.
Die Bundesregierung sieht im Ausbau von Wärmenetzen einen wichtigen Baustein bei der erneuerbaren Wärmewende – insbesondere in dicht bebauten Stadtquartieren sowie in größeren Neubaugebieten. Beim Anschluss eines Gebäudes an ein Fern- oder Nahwärmenetz entfällt die Individualheizung, und der Betreiber muss sich um die Technik und die Einhaltung der Vorschriften kümmern. Allerdings sollten Eigentümer vor einem Anschluss die Preisstruktur des jeweiligen Wärmenetzbetreibers genau prüfen, da ein Anbieterwechsel später nicht möglich ist.
Gas- und Ölheizungen sind erlaubt – aber mit Auflagen
Der größte Unterschied zum geltenden GEG 2024 liegt beim Umgang mit fossilen Heizungen. Künftig dürfen neue Öl-, Erdgas- und Flüssiggasheizungen wieder regulär eingebaut werden. Damit wird das bisher sehr komplexe Zusammenspiel zwischen Wärmeplanung, Wasserstoffnetzen und Heizungseinbau deutlich vereinfacht.
Wer allerdings nach dem Inkrafttreten des GModG eine neue fossile Heizung einbaut, muss künftig schrittweise steigende Anteile erneuerbarer oder treibhausgasarmer Energieträger einsetzen. Dazu wird die sogenannte Bio-Treppe eingeführt, die die bisherige 65-Prozent-Regel als zentrales Instrument zur schrittweisen Dekarbonisierung fossiler Heizsysteme ablöst. Die Mindestanteile steigen stufenweise nach folgendem Modell:
- ab 2029: mindestens 10 Prozent,
- ab 2030: mindestens 15 Prozent,
- ab 2035: mindestens 30 Prozent,
- ab 2040: mindestens 60 Prozent.
Anrechenbar sind u. a. Biomethan, Bio-Heizöl, biogenes Flüssiggas und Wasserstoff.
Wichtige Hinweise:
- Öl- und Gasheizungen, die noch nach den Vorschriften des GEG 2024 – also vor Inkrafttreten des GModG – installiert wurden, unterliegen grundsätzlich nicht der Bio-Treppe. Die neuen Brennstoffquoten gelten erst für Heizungsanlagen, die nach Inkrafttreten des GModG neu eingebaut werden.
- Ab dem 1.1.2030 tritt die Nullemissionsgebäude-Pflicht in Kraft. Dann dürfen in Neubauten keine fossilen Brennstoffe am Gebäudestandort mehr verbrannt werden.
Wirtschaftliche Risiken für Eigentümer nehmen zu
Mit der neuen Wahlfreiheit gehen allerdings auch neue wirtschaftliche Unsicherheiten einher. Viele Fachleute gehen davon aus, dass insbesondere Biomethan, Bio-Heizöl und Wasserstoff auf absehbare Zeit nur begrenzt verfügbar sein könnten. Entsprechend rechnen viele Experten langfristig mit höheren Preisen als bei fossilem Erdgas oder Heizöl. Hinzu kommt, dass die langfristige Verfügbarkeit dieser Energieträger heute noch nicht sicher vorhergesagt werden kann.
Hinzu kommt der weiter ansteigende CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe. Er verteuert Gas und Heizöl unabhängig von den eigentlichen Brennstoffkosten Schritt für Schritt. Gleichzeitig könnten steigende Erdgasnetzentgelte sowie der Rückbau einzelner Erdgasnetze den Betrieb klassischer Gasheizungen künftig verteuern oder in einzelnen Regionen sogar infrage stellen.
Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lassen möchte, sollte somit nicht nur die Investitions-, sondern auch die Folgekosten über die gesamte Lebensdauer der Anlage betrachten.
Hinweis: Für Vermieter gelten zusätzlich neue Kostenregelungen. Ab 2028 sollen bei neu eingebauten fossilen Heizungen CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Und ab 2029 soll dies auch für die Mehrkosten der ersten Stufen der Bio-Treppe gelten.
Optionen, um die „Bio-Treppe“ zu vermeiden
Der Gesetzentwurf enthält mehrere technische Ausnahmen, mit denen Eigentümer die Bio-Treppe beim Einbau einer Gas- oder Ölheizung vermeiden können. Die folgenden Optionen sind zunächst bis zum 31.12.2034 befristet.
Einbau einer Solarthermieanlage
Wer eine Gas- oder Ölheizung mit Solarthermie kombiniert, kann die Pflicht zur Bio-Treppe zunächst vollständig vermeiden. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass die Solaranlage bestimmte Mindestgrößen erreicht. Die Vorgaben orientieren sich an den bisherigen Hybridregeln des GEG 2024. So gilt z. B. bei Ein-/Zweifamilienhäusern mind. 0,04 m² Aperturfläche je m² Nutzfläche, bei Mehrfamilienhäusern sind es mind. 0,03 m².
Einbau eines Hybridheizsystems
Besonders relevant dürften künftig Wärmepumpen-Hybridheizungen sein, wobei in den meisten Fällen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung kombiniert wird. Auch hier kann die Bio-Treppe unter folgenden technischen Bedingungen entfallen: Die Leistung der Wärmepumpe muss, abhängig von der Betriebsweise, mind. 30 % oder mind. 40 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers entsprechen.
Auch wenn eine Biomasse-Hybridheizung installiert wird, gilt die Pflicht zur Bio-Treppe grundsätzlich als erfüllt.
Wohnungslüftungsanlage
Die Pflicht kann auch durch die Nutzung einer raumlufttechnischen Anlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden. Die Lüftungsanlage muss die gesamte Fläche eines Gebäudes versorgen. Der Wärmerückgewinnungsgrad muss mind. 73 % und die Leistungszahl mind. 10 betragen.
Besonderheiten beim Einsatz von Stromdirektheizungen
Keine grundlegende Liberalisierung gibt es bei Stromdirektheizungen wie klassischen Elektro(flächen)heizungen oder Infrarotheizungen. In Neubauten sind sie grundsätzlich nur zulässig, wenn das Gebäude die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz um mindestens 45 Prozent unterschreitet. Für bestehende Wohngebäude genügt eine Unterschreitung der Wärmeschutzanforderungen um 30 Prozent. Damit sollen ineffiziente Elektroheizungen in schlecht gedämmten Gebäuden verhindert werden.
Eine wichtige Ausnahme gilt allerdings für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: Dort greifen diese Beschränkungen nicht. Dennoch ist es für alle interessierten Eigentümer unbedingt ratsam, den Einsatz einer Stromdirektheizung (zur ganzjährigen Ganzhausbeheizung) genau planen und prüfen zu lassen, damit die Stromkosten hinterher nicht explodieren. Verlockend sind die teilweise recht günstigen Investitionskosten. Allerdings sind Wärmepumpenheizsysteme die wesentlich effizientere Art der Stromnutzug – und werden deshalb auch staatlich gefördert. Alles zu den aktuellen Konditionen im Bereich der KfW-Heizungsförderung lesen Sie in diesem Beitrag.
Wärmepumpen sind weiterhin die Referenzlösung
Trotz der gesetzlichen Änderungen bleibt die Wärmepumpe für sehr viele Wohngebäude die wirtschaftlich und ökologisch interessanteste Heiztechnik. Sie benötigt weder Gasanschluss noch Öltank und Schornstein und nutzt kostenlose Umweltwärme aus Luft, Erdreich oder Grundwasser. Moderne Anlagen erzeugen aus einer Kilowattstunde Strom häufig drei bis fünf Kilowattstunden Heizwärme.
Im Sommer können reversible Wärmepumpen zudem die Wohnräume um einige Grad abkühlen: über das vorhandene Flächenheizsystem oder über spezielle, gebläseunterstützte Heizkörper.
Zwar hängen die Betriebskosten von der Strompreisentwicklung ab, gleichzeitig profitieren Wärmepumpen von ihrer hohen Effizienz. Wer zusätzlich eine Photovoltaikanlage betreibt oder günstige Wärmepumpen- und variable Stromtarife nutzt, kann seine Heizkosten dauerhaft reduzieren.
Nicht jedes Gebäude eignet sich für den alleinigen Betrieb einer Wärmepumpe. Insbesondere bei unsanierten Bestandsgebäuden kann eine Hybridheizung eine interessante Dauer- oder Übergangslösung sein, bis zum Beispiel das Gebäude energetisch saniert wird.
Interessant für ältere Bestandsgebäude mit Einzelöfen oder Elektro-Nachtspeicherheizungen sind zudem Luft-Luft-Wärmepumpen (moderne Split-Klimageräte). Sie können die Wohnräume direkt über die Raumluft sowohl effizient im Sommer kühlen, als auch im Winter beheizen.
Fazit
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz erhalten Eigentümer wieder deutlich mehr Freiheit bei der Wahl ihres Heizsystems. Gleichzeitig steigt jedoch die Verantwortung für eine langfristig wirtschaftliche Entscheidung. Nicht allein die Investitionskosten sollten den Ausschlag geben. Ebenso wichtig sind die künftige Entwicklung der Energiepreise, die Verfügbarkeit der jeweiligen Brennstoffe, die CO₂-Bepreisung sowie mögliche Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Eigentümer, die diese Faktoren berücksichtigen und sich frühzeitig fachmännisch beraten lassen, können eine zukunftssichere, individuell passende Heizlösung für die eigene Immobilie finden.
Über den Autor
Dipl.-Ing. Jürgen Wendnagel ist Fachjournalist und Experte für Technische Gebäudeausrüstung (TGA). Seit mehr als 25 Jahren begleitet er die Entwicklung von Heiz- und Wärmetechnik, erneuerbaren Energien sowie Lüftungs- und Klimatechnik im Wohngebäude. Für die Initiative „Intelligent heizen“ bewertet er Trends im Wärmemarkt und gibt Hauseigentümern fundierte Orientierung zu Fördermöglichkeiten und gesetzlichen Vorgaben.