Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielt unter anderem der Energieverbrauch eine Rolle. Auskunft darüber geben die Energieklassen im Energieausweis. Doch was sagen diese aus und was gibt es zu beachten? Wir haben nachgefragt.
Die verschiedenen Effizienzklassen geben eine Orientierung über die energetische Qualität eines Gebäudes und wie hoch gegebenenfalls der Sanierungsbedarf eines Hauses ausfallen kann. Welche Bedeutung Energieeffizienzklassen beim Hausverkauf haben, erläutert Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Häuser und andere Immobilien werden über Energieklassen bewertet. Wie funktioniert das?
Corinna Kodim: Das Gebäudeenergiegesetz regelt: Wer sein Haus verkaufen, vermieten oder vererben will, der braucht generell einen Energieausweis. Im Energieausweis wird der Endenergieverbrauch bzw. der Endenergiebedarf eines Gebäudes einer Effizienzklasse zugeordnet. Die Effizienzklassen reichen von A bis H und sind in einer Farbskala von grün bis rot dargestellt. Mit A werden besonders effiziente Energiesparhäuser gekennzeichnet, mit H ältere bzw. sanierungsbedürftige Gebäude. Die Energieausweise dienen rein der Information. Daraus ist kein Qualitätsanspruch ableitbar und es ergeben sich daraus auch keine Pflichten. Um sich den Energieausweis von einer Energieberaterin oder einem Energieberater ausstellen zu lassen, gibt es zwei Varianten: den Energieverbrauchsausweis oder den Energiebedarfsausweis. Wir haben festgestellt, dass der Verbrauchsausweis realistischer ist. Das ist das Ergebnis einiger Praxistests, es gibt aber auch Studien dazu. Letztendlich kann man mit einer Sanierung auch nur die Energie einsparen, die tatsächlich verbraucht wird.
Worin unterscheiden sich der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis?
Corinna Kodim: Beim Verbrauchsausweis wird der Energieverbrauch von drei hintereinanderliegenden Jahren benötigt. Es wird – wie auch beim Bedarfsausweis – rechnerisch die beheizte Gebäudenutzfläche ermittelt, auf die sich der Verbrauch bezieht. Außerdem werden Wohnungsleerstand und die Witterung mittels Korrekturfaktoren berücksichtigt und der Verbrauch rechnerisch bereinigt. Das bedeutet: Waren im Berechnungszeitraum die Winter eher mild oder stand eine Wohnung leer, fließt dies in den Energieverbrauchsausweis ein, sodass man am Ende einen verlässlichen Energieverbrauchskennwert erhält. Wie beim Bedarfsausweis enthält auch der Verbrauchsausweis zusätzlich Angaben darüber, welche Energieträger zum Einsatz kommen und wie alt die Heizung ist. Beim Bedarfsausweis ermittelt man anhand verschiedener Angaben wie der Gebäudetechnik, der Dämmstärke und des Dämmmaterials, der Art des Mauerwerks und der Fenster den theoretischen Energiebedarf. Dieser stimmt nach unseren Erfahrungen nicht immer mit dem tatsächlichen Verbrauch überein.
Welche Heizsysteme erhalten besonders gute Energieeffizienzklassen?
Corinna Kodim: Wenn man mit einer Wärmepumpe heizt, liegt man im grünen Bereich, da der von der Wärmepumpe verbrauchte Strommix positiv bewertet wird. Obwohl eine Biomasseheizung derzeit weniger Primärenergie verbraucht, wird in der Klassifizierung die Wärmepumpe besser dargestellt. Mit Primärenergie ist die Energie gemeint, die in Energieträgern wie Erdöl, Erdgas oder auch Biomasse und Erdwärme gespeichert ist. Bevor die Energie im Gebäude ankommt, muss diese gewonnen, umgewandelt und verteilt werden. Der Primärenergiefaktor gibt an, wie hoch der Energieverlust dabei ist: Je besser die Ressourcen ausgenutzt werden, desto kleiner ist der Primärenergiefaktor.
Welche Rolle spielen die Energieklassen beim Verkauf einer Immobilie?
Corinna Kodim: Vor ein paar Jahren haben sie kaum eine Rolle gespielt, aber das hat sich geändert. Dass Energiepreise von heute auf morgen deutlich steigen können, hat sensibilisiert. Aber auch der Wunsch nach klimafreundlichem Wohnen führt bei Käuferinnen und Käufern zu einer vermehrten Nachfrage nach der Effizienzklasse eines Gebäudes. Ebenso zwingt das neue Heizungsgesetz (GEG) mehr auf die Effizienz und Art der Heizung zu achten. Aufgrund der neuen Pflichten müssen Kaufinteressenten je nach Zustand des Gebäudes und der Heizung die Sanierung im Hinterkopf behalten. Wer beispielsweise eine alte Ölheizung hat, muss damit rechnen, dass Käuferin oder Käufer die Kosten für eine klimafreundliche Heizung einpreisen werden und der Verkaufspreis entsprechend niedriger ausfallen wird. Nach wie vor bleiben aber Lage, Aussehen, Größe und Komfort einer Immobilie entscheidende Kriterien. Die vorhandene Infrastruktur muss passen, ob das nun Kitas oder Schulen für junge Familien sind, eine gute Anbindung zum Arbeitsplatz oder Einkaufsmöglichkeiten und der Arzt um die Ecke für ältere Bürger.
Wie können Eigentümerinnen und Eigentümer durch eine neue Heizung den Wert der Immobilie steigern?
Corinna Kodim: Die Leute schauen natürlich auf das Gebäudeenergiegesetz. Aber es muss nicht per se zu einer Frist ein bestimmtes Heizsystem ausgetauscht werden, sondern nur dann, wenn es nicht mehr funktioniert. Gut für den Verkauf wäre auf jeden Fall, wenn eine fossile Heizung auf dem neuesten Stand ist. Wenn die Heizung ein Brennwertgerät ist, noch gut funktioniert und regelmäßig gewartet wurde, dann ist es nicht sinnvoll, vor dem Verkauf in eine neue Heizung zu investieren. Denn das zahlt sich für Verkäuferin oder Verkäufer nicht aus. Aktuell ist der Markt noch nicht so, dass ökologische Heizungen in Bestandshäusern zum Standard gehören. Die Käuferinnen und Käufer sind zwar sensibilisiert, dass sie zukünftig eine ökologische Heizung nachrüsten müssen. Hält die Heizung noch die nächsten fünf bis zehn Jahre, dann spielt es für den Wert der Immobilie vermutlich kaum eine Rolle, ob ich diese vorher austausche. Bei einer älteren Heizung ist der Austausch zu erwägen. Moderne Wärmepumpen überzeugen überall dort, wo sie effizient eingesetzt werden können. Entscheidend hierfür ist eine hohe Jahresarbeitszahl (JAZ). In Häusern mit Fußbodenheizung oder mit modernen Heizflächen und dezentraler Warmwasserbereitung können Wärmepumpen auch ohne hohe Dämmstandards effizient betrieben werden. Wenn Fördergelder zur Verfügung stehen, können die Mehrkosten einer Wärmepumpe gegenüber einer konventionellen Heizung kompensiert werden und sich dadurch der Austausch einer alten Heizung lohnen.
Mit Blick auf die Energieeffizienzklassen und die Heizung – was sollte man beim Hauskauf bedenken?
Corinna Kodim: In Hinblick auf die Energieeffizienz schneiden Häuser mit der Effizienzklasse G und H am schlechtesten ab. Es handelt sich dabei um Altbauten, die nur wenig gedämmt sind und eine alte Heizung haben. Das bedeutet, in diesem Fall sollte man die Sanierung einplanen. Moderne Häuser mit einer erneuerbaren Heizung und Effizienzklassen von A bis C haben zwar einen geringen Energieverbrauch, sind aber in der Investition teurer und auch in der Wartung und Instandhaltung anspruchsvoller, weil mehr Elektronik und beispielsweise bei Hybridheizungen zwei Technologien verbaut sind. In letzter Zeit wird auch vermehrt auf das Dach geschaut: Ist es sonnig? Kann eine Photovoltaik-Anlage aufgebaut werden? Immer häufiger spielt der Gedanke eine Rolle, das Haus „autark“ zu machen und eigenen Strom für die Wärmepumpe oder auch für die Ladestation zu haben. Neben der Heizung gibt es außerdem noch andere Kriterien, auf die man beim Hauskauf achten sollte. Beim Altbau geht es um eine intakte Statik und Dichtheit der Gebäudehülle. Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Bei Gebäuden, die vor 1993 gebaut wurden, spielt Asbest eine Rolle. Und bei vielen Gebäuden, die nach dem Krieg gebaut wurden, kommt eventuell noch die Verschönerung der Fassade hinzu, die man zum Beispiel auch im Zuge einer Wärmedämmung erreichen kann.
Ist beim Hausverkauf der Zustand des Hauses wichtiger als der der Heizung?
Corinna Kodim: Ja, beim Hausverkauf ist der Gesamtzustand des Gebäudes entscheidend. Wenn die Gebäudehülle – Dach, Fassade und Fenster – in einem guten Zustand ist, beschränken sich zusätzliche Investitionen auf die Heizung. Bei der Heizung kann man mit weniger Geld viel erreichen, beispielsweise wenn man einen Brennwertkessel einbauen lässt und später mit Biomasse heizt oder gleich in eine Wärmepumpe investiert. So kann man den geforderten Anteil an erneuerbaren Energien und eine bessere Energieeffizienzklasse erzielen. Arbeiten an der Gebäudehülle sind in der Regel immer mit höheren Kosten verbunden. Unabhängig davon steht nach wie vor beim Hausverkauf die Lage an erster Stelle. Und auch der Komfort und die Barrierefreiheit spielen eine Rolle.
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